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景茂講堂:黎光成作成都房地產《居住的理想》專題演講

2019-5-18 516     來源:景茂集團

景茂講堂:黎光成作成都房地產《居住的理想》專題演講

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518日,一場別開生面的專題培訓在雙流星宸國際酒店舉行,景茂智庫專家、四川省對外文化交流中心特聘研究員、四川省政協書畫研究會書法專委會主任、原成都市房地產中心主任黎光成,就當前成都房地產市場走勢及相關政策解讀作《居住的理想》專題演講。董事長熊正寬率景茂集團中高層干部及員工300余人參加培訓會。

黎光成擔任過多年的房地產交易中心主任,見證成都市的房地產市場的興起與發展,是很多影響四川的重大事件的直接操盤手,在成都房地產屆享有盛譽,江湖稱黎叔

演講分三個部分:1、成都房地產的現狀;2、關于成都房地產的一些困局;3、對成都房地產未來的一些預測。

演講融思想性、實踐性、趣味性于一體,既讓人腦洞大開,又妙趣橫生;既有前瞻展望,又有經驗回顧,還有濃濃的文藝色彩,演講全程無尿點,讓景茂員工都叫好,大呼過癮,甚至有員工說黎光成的演講是點亮暗夜的明燈

 

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黎光成說,每個中國人的心中,都有自己居住的理想。 孟子說,有恒產者有恒心。這句話跟管子的衣食足然后知禮儀一樣, 反映了普遍的人性追求。他認為恒產不單是穩定的資產,還應該是讓人們安居樂業的一種生活態,安居樂業的前提。所以,今天 中國人把購房置業當作一等一的大事,就是追求恒產的體現,這也是多年來 中國房地產蓬勃發展欣欣向榮的根本原因。
縱觀全球,只有中國的房地產長久不衰的發展了20多年,很多年輕人集全家之力也要購買房子,所以有“6 個錢包之說。有人說,國外的年輕人,像日本、歐美,基本不買房,都是租房子住,除了工作就是旅行,說中國年輕人的心態有問題。其實,這與國情實際是分不開的,比如美國,沒有戶籍的羈絆,就業和社會保障不受影響,當然沒必要太早買一處房子,反而把自己囿于此地。中國呢,房子跟戶口、社保、就業、小孩讀書等等都有關系,反而是越早買越受益。
大家都知道任志強,原來叫他任大炮,說他不負責任的亂發言,到處說房子要漲,說了十幾年,而多年來也總有一部分專家看衰房地產,說中國房地產 泡沫太大了,遲早要破裂。結果呢,信志強住洋房,信專家住牛棚 所以,房子也是我們中國人資產最重要的保值和增值的部分,也有其金融的屬性。 

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更有人說,中國的房地產不是市場經濟,是政策市,是按政府意志把控的市場。這種說法也有失偏頗。房子有金融屬性,具備保值和增值的功能,所以,就有一部分人,他們手里有大把的現金,開始了投機性的炒房,把自己城市的房價炒高了還不滿足,還組團到別的城市去炒。黎光成回憶,當年與溫州炒房團的較量,斗智斗勇斗謀,如懸疑劇跌宕起伏,驚險刺激。
他說,在政府堅持房住不炒的政策指引下,讓房子回到其根本的居住屬性的理念下,應該說有效地扼制了市場的一些無序發展。成都近年來沒有出現大跌大漲的情況,老百姓有條件的也能夠買得上房。近年來成都出臺了的各種限購、限售、限貸、社保戶籍等政策,算是全國調控最嚴歷的城市之一。的確像土地市場、開發商、改善購房需求等都受到了一些影響,但總體還是保持良性發展的勢頭。同時,各種政策也會根據市場的實際有更新的需求,并不是一成不變的。

黎光成說,我一直對成都的房地產發展持有樂觀積極的態度。相信景茂集團的同仁們,和我一樣對成都房市充滿信心。

 

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關于成都房地產的發展現狀和在全國的角色,黎光成用了7個關鍵詞:1新一線榜首城市;2、國家級中心城市;3、成渝城市群中心城市;4、最佳旅游目的地城市;5、領館數量第三城;6、汽車保有量第二名;72025 世運會舉辦城市。

黎光成介紹,2018 年,成都市實現地區生產總值 15342.77 億元,按可比價格計算,比上年增長 8.0%,排名全國第八。
同時,成都城市吸附力非常強,2018 年成都市常住人口達 1633 萬人,較上年增長近 29 萬人。其中, 城鎮常住人口為 1194.05 萬,常住人口城鎮化率為 73.12%;戶籍人口達 1476.05 萬人,戶籍人口城鎮化率為 60.94% 2017 7 月,成都人才新政 12 正式發布,包括給予高層次人才創新創業扶持、鼓勵青年人才來蓉落戶、保障人才住房等 12 條政策。這一新政的推出,迅速吸引了大量蓉漂落戶。
這些都說明,成都房地產比全國絕大多數城市更有希望與潛力。 

 

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就景茂員工最為關心的成都房地產市場的發展現狀,黎光成做了詳盡說明。他用了一個詞大手筆,即大手筆的城市規劃:
成都東進、南拓、西控、北改、中優的城市發展戰略;
兩山夾一城變為一山聯兩翼兩山夾一城:龍門山、龍泉山夾成都城市。一山聯兩翼:龍泉山聯接成都主城和東部新城。
黎光成分析了成都房地產市場現狀: 2018 年,主城區由于土地有限,購房壓力過大,需求迅速外溢,在一段時間內外圈層商品住宅供需上升至高位。但在史上最嚴限購”5.15 新政后,投資性需求被遏制,剛需、剛改成為購房主力軍, 外溢部分的需求明顯銳減,外圈層成交急速回落。2019 年第一季度 3.15 公積金新政實施,進一步完善了調控政策。短期來看,在不斷加碼的調控下,外圈層去化壓力將持續上行,主城區價值凸顯。長期來看,受益于城市人才引進政策及產業體系的完善,未來住宅需求量依舊可觀。

受調控政策影響,2018 年成都房地產投資從 20162017 的歷史高位回落,投資額首次下降。一圈層由于可開發的城市空間稀缺和政府的控制,銷售面積快速壓縮,2018 年比 2017 年下降了一半不止。而二圈層,象郫都區、雙流等區域上漲明顯。三圈層,像青白江、崇州、彭州等區域,由于不受限購政策的影響,也是上漲明顯,但這種趨勢不會長久。

關于商品房成交價格,黎光成說,價高的區域限購或無房可買,成交集中在二三圈層,房價均價怎么不會下來,這也是我們政府卓有成效的調控手段之一。
關于中簽率,黎光成說,幾千人上萬人搶一兩百套房子的盛況大家還應該記憶猶新,限價導致的新房二手房巨大的剪刀差讓所有的人瘋狂。最近,這種情況不再出現了,中簽率大大提高。當然,新房與二手房之間的價格也相當接近了。

2018 年,成都樓市經歷了一些震蕩,政策變了,購房者變了,上半年還擠破腦袋想上車,下半年變成拿著首付再等等,堅決不浪費手中的房票。他對于購房者的忠告是:在現階段的市場里,買房的價值觀更為重要,真正有價值、符合你居住需求的樓盤,無論周期如何調整,受影響都將有限。對于每一個購房者來說,自然要看到變化,但更應該回歸不變。

黎光成說一句頗具哲理的話:最好的時間,永遠都是當下。

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在演講的第二部分中,針對景茂集團對成都房地產市場的一些困惑,他也談到個人的一些擔憂,從三個層面加以闡釋:
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、經濟環境的因素(經濟下行的壓力);2、市場環境的因素(城市發展的支撐);3、政策環境的因素(趨嚴還是趨寬的選擇)。
經濟環境主要是經濟下行壓力加大。最近的事件是中美貿易談判破裂,外貿加工企業的產業轉移;外資撤離中國等,政府工作報告下調 GDP 增長預期;穩就業六穩工作的首位等等。
黎光成說,這讓我想起消費市場上的兩極分化,一頭是世界最大的奢侈品消費市場;一頭是支撐了拼多多的消費降級市場。而這種兩頭分化現象,在 2019 年或將非常明顯。 


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關于市場環境,黎光成認為成都房地產區域分化嚴重,過去,我們會發現,青羊區的房價并不比溫江貴;東二環的清水房價也跟龍泉驛區差不了多少。以上種種,都是不正常、不合理、不可持續的。
城市區域分化明顯。比如:五城區的住宅:供應少,需求大,一房難求,量價齊升;
高新區的住宅:供應少,需求大,一房難求,量價齊升;
天府新區核心區的住宅:供應大,需求大,如果跨區限購放開,則供需兩旺,量價平衡或略有上升;如果不放開,則供過于求,但也能做到價格平穩。三圈層的住宅:市場瘋狂期水漲船高,導致部分熱點區域價格虛高,
對普通購房者而言,應該盡量選擇在五城區、高新區、 天府新區核心區、二圈層近郊有地鐵站點的板塊,根據自身的實際情況出手買房;而盡量不要選擇二圈層中的遠郊板塊、三圈層和環蓉區域買房。
同時,除了區域的分化外,產品也將呈現分化態勢。
過去的 3-4 年,稍微有購買力的人群基本已經上車,所以真正還有強烈買房需求的將是極致的首套剛需購房者,他們的首付款大多只有 30-50 萬,能夠接受的總價基本在 100 萬-150 萬之間。而這種剛需產品,市場上并不多見,在改善當道的行情下,2019 年,低總價的剛需產品,尤其是極致剛需產品,將會成為爆款。
剩下的,就是改善型產品。如果是普通改善產品,面積段集中在120-160 平之間,沒有太多亮點的話,2019 年市場上將會大量充斥這種產品,同質化競爭會比較嚴重,而對此類購房者的爭奪將變得激烈。
關于政策環境的因素,到底是趨嚴還是趨寬的問題,黎光成認為; 成都屬于未漲先限的城市。成都早期的調控政策有所保留,目的就是不希望一壓就死。他認為,經歷了 9.303.234.12 等多輪新政,直到 2018 年的 5.15 新政出了大招,才把市場的虛火給按了下來。
但是,出臺 5.15 新政的時候,沒有對早期的政策進行對沖,而是采用了疊加,使得成都的政策嚴上加嚴,這也有不合理的地方。 

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演講的第三部分,黎光成著重談到他對未來成都房地產市場的預期。他認為, 2019 年我國仍將堅持穩中求進的工作總基調,實施 積極的財政政策和穩健的貨幣政策,堅持新發展理念,推動高質量發展,以供給側結構性改革為主線,加大改革開放力度,做好穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期工作,確保經濟平穩運行。

對于房地產市場,在調控效果差異明顯、樓市走勢出現分化的情況下,既要堅持樓市調控的大方向不動搖,保持政策的連續性和穩定性,又要根據宏觀經濟和房地產市場主要矛盾的新變化、新特點, 適時適機對部分政策措施進行微調。政策微調的目的是為了保持房 地產市場的相對平穩發展,避免市場波動過大,房住不炒租購并舉的基本基調不會改變,抑制投機、穩定房價的政策初心也不會動搖。例如,在上一輪房地產調控中,為了抑制房價過快上漲,限購、限貸政策不斷升級,不可避免對部分改善型購房群體造成影響,后期對此可能會有所調整,保障居民的合理住房消費。

在住建部門指出了穩地價、穩房價、穩預期 2019 年工作目標后,各地在地方相關會議上對這一目標提出了貫徹和落實的要求,因此指望未來樓市大幅波動的想法已經不太現實。對樓市走向起影響的因素是市場和政策,而現如今政策影響市場的可能性很大,也就是說,只要官方部門落實的措施對老百姓有利,那么市場也會大好,樓市也會健康發展。 

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對未來成都房地產市場,黎光成說,我對城市發展有信心,成都房地產市場也將長期良性的發展。
2019
年的成都樓市,是回歸市場的一年。尊重城市不同區域的價值,理順城市的價格關系,是成都一城一策,因城施策的重要組成部分。
全球經濟增長放緩及多項調控政策疊加,住宅將逐步回歸居住屬性,投資屬性將不斷淡化。預計成都住宅售價將在短時間內保持穩定上升,2019年或將回歸買方市場。在一城一策的政策背景下,2019 年政策或將微調,但仍然會堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位,建立房地產市場平穩發展的長效機制依舊是整個房地產的主基調。” 

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其實,2019年的房產走向是很多人沒有預想到的,追憶以前的房價,始終是處于穩步上漲的趨勢,想不到在2018年我國的房地產就成了一個轉折點。其實在2018年年初的時候,曾就有有關媒體對房價和房地產走勢做出了分析,大概意思是要表述從2019年開始,樓市將會以為主,隨之房子是用來住的不是用來炒的這一定位明確后,整個樓市的大環境將會顯得平穩,可能部分的城市還會出現回落的狀況。
伴隨著全國的樓市更加的穩定,房價對于剛需者來說也是一件好事。房價開始穩定后,炒房者就沒有辦法從中獲得差價,因此樓市的平穩,對于剛需購房者來說的確是一件好事。
相關方面也表示:在2019年的房價不會有大幅度的漲跌現象,調控方面也不會以任何的原因和名義放松,更要加強地方主體的負債,一切都要以解決剛需住房這者的問題為關鍵。
據透露,國家還會出面協助部分的低收入人群,因此剛需購房者有了這一保障買房還用愁嗎?不僅如此,國家還強調了要堅持一城一策,做好并實施房地產市場平穩健康的發展。
那么,落地到成都市場,黎光成進一步分析,今年前四月,成都一手商品住宅量價均出現了同比上漲,且漲幅不低,預示了市場向好的趨勢。不過,這種向好仍然存在區域性,在遠郊區域,仍然出現了銷量下滑的現象。
根據中成房業數據,4月成都一手商品住宅供應和成交出現下跌,成交均價出現上漲,存量有所增加,去化周期約11個月。
整體來看,今年前四月,成都一手商品住宅量價均出現了同比上漲,且漲幅不低,預示了市場向好的趨勢。不過,這種向好仍然存在區域性,在遠郊區域,仍然出現了銷量下滑的現象。

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黎光成就景茂員工最為關心的幾個問題,從房價、政策、利率做了詳盡分析:
1
、房價。高地價或者地王的樓盤會陸續進場,新房會越來越貴。二手房會迎來反彈,整個區域反彈幅度在10%-15%,個別樓盤反彈幅度預計在20%-30%,我們會根據大數據幫助大家找出這些反彈更快的樓盤。去年成都樓市下跌幅度30%,下跌30%需要上漲60%-70%才能回到原點,所以說如果回到2018年最高點的位置,成都至少需要2年的時間積累才能爆發。
依然看空遠郊區域(青白江、都江堰、彭州、邛崍、崇州、金堂、大邑、蒲江、新津、視高、仁壽、簡陽),建議購房者優先考慮主城區,其次是郊區(溫江、龍泉驛、雙流等),即使今年新津區通地鐵,也不建議買入新津,除非特別便宜。
2
、政策。
成都不會取消限購,限價已經取消,預測成都會取消二手房限售,導致市場上房源供應增加,供大于求,房價不會大幅反彈,只會小幅反彈;成都落戶政策會放寬,落戶就能買房或者外地人繳納一年社保即可買房;高新區和天府新區單獨限購的政策會取消,11區、高新區、天府新區均可交叉購買。
3
、利率
房貸利率會繼續下調,回歸到基準利率及以下;第一套房首付3成,第二套房首付會下調。

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同時,他對房地產政策提供了一些個人建議:
穩定發展以及人性化的政策。
預判成都會出什么樣的政策?他認為,應該有三類原則:市場 化、公平化、人性化。
例如:限價限售,就是一種行政行為,不夠市場化;而分區限購就不夠公平化、信貸政策對剛需上浮較大,也不夠人性化。
但不管理性還是弱市,它們的特征就是分化。即核心區域會賣得好, 非核心區域賣得不好;優質樓盤會變得好,不優質的樓盤會賣得不好。也就是大家所熟知的:馬太效應。
要積極吸引人才,增強城市吸附力。
按成都總體城市規劃,成都到2035年,成都城市常住人口將達到2300 萬人口,也就是說,在未來的 15 年時間,我們每年的人口增長要達到 40 萬人以上。這是一個巨大的數據。政府應該出臺積極的人才吸引政策,特別是青年才俊。從深圳的例子我們就可以看到,深圳為什么在國內一線城市中發展得最好,就 是城市人口的年輕化,而且擁有國內最高比例的大學生人口。
同時,成都的社會保障也要更加完善,讓這座城市幼有所長、壯有所用、老有所養。象西藏新疆等地的退休人員愿意回到成都來頤養晚年。
要多元化發展各類產業地產。
指除了住宅地產之外,多元化的發展各類產業地產,如旅游地產、養老地產、人才公寓、田園綜合體、民宿聚落等。我們開發各類產業地產,往往口號喊得很響,具體落實的細節政策也要跟上。

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深入淺出的政策闡釋、理論性與實踐性的高度統一、信息量與趣味性的有機結合,黎光成的演講博得景茂干部職工的熱烈掌聲,大呼過癮。

最后,黎光成用一首詩作為結束語:

 

人有屬于自己的空間

但不是房子

房子在人獨處時

只會囚禁孤獨

這個空間是自己的心

不占面積,不背叛

絕對和自己共存亡

 

景茂集團專題培訓會,由人力資源總監袁勤主持。

 


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